Reajuste no valor do aluguel costuma causar muita dor de cabeça para os locatários.

Muitas pessoas optam por não alugar por receio do reajuste ou quebram o contrato por terem sido pegos “desprevenidos”.

O reajuste vai acontecer. Você, então, precisa saber algumas informações para não ser surpreendido.

Como funciona esse reajuste?

O reajuste do aluguel costuma ser feito de acordo com o Índice Geral de Preços – Mercado, o IGP-M, ou o Índice de Preços ao Consumidor (ICPA).

O IGP-M é calculado e divulgado todo mês pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE).

Esse índice é um dos principais indicadores usados, pois ele acompanha a inflação. No mercado financeiro, chamamos esse índice de “inflação real”, porque demonstra de forma mais realista a modificação dos preços no nosso dia a dia.

O IPCA possui a vantagem de mostrar menor volatilidade em comparação ao IGP-M. Quando o IGP-M sobe muito, o IPCA sobe menos. Por outro lado, quando o IGPM acumulado mostra uma queda muito brusca o IPCA diminui menos também.

Por isso alguns locadores preferem usar o IPCA.

Por que não tem como fugir do reajuste do aluguel?

Quando você aluga um imóvel, o valor do aluguel é uma média feita com vários fatores, como o tamanho do imóvel, sua localização e a situação em que se encontra. O propósito de utilização do imóvel, seja para moradia ou comércio, também pesará na hora de determinar o valor do aluguel.

Em todo contrato de aluguel deve estar previsto o reajuste do aluguel que, por padrão, é feito com base no IGP-M ou no IPCA. Esse reajuste está atrelado a esses índices que, por sua vez, estão atrelados à inflação.

O dono do imóvel dificilmente vai deixar de reajustar o valor do aluguel, porque isso significaria perder dinheiro.

Entenda o cálculo do reajuste de aluguel

Vamos para um exemplo prático: suponhamos que seu contrato de aluguel de R$1.000 começou em 1º de junho de 2021. O reajuste anual previsto em contrato se baseará no IGP-M.

O último aluguel pagando esse valor será em maio de 2022, pois em junho (aniversário do contrato), haverá o reajuste de acordo com o acumulado dos últimos meses.

De junho de 2022 a maio de 2022, a variação do IGP-M foi de 10,71%. Significa, então, que seu aluguel de R$1.000 passará para R$1.107,12.

Se o reajuste fosse baseado no IPCA, seu aluguel a partir de junho de 2022 passaria a ser de R$1.117,31, pois esse índice variou 11,73% nos últimos 12 meses.

Observar qual indicador será utilizado no reajuste é bem importante antes de assinar um contrato. Quer saber se os reajustes do seu aluguel foram calculados devidamente? Use essa calculadora.

Quando devo me preocupar com o reajuste?

Conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o reajuste é permitido uma vez por ano, da mesma maneira para imóveis residenciais e imóveis comerciais, geralmente no “aniversário” do contrato.

Se o proprietário quiser fazer o reajuste fora desse tempo, ele deve ter o consentimento do locatário.

Reajuste sem contrato

No caso de não haver um contrato, se aplica a livre negociação conforme os valores de mercado do imóvel. Quero deixar claro que não fazer contrato é um risco muito grande, mesmo se tratando de uma relação de confiança. Sempre faça contrato

Olha só o caso de um cliente, um pastor evangélico. Ele aluga uma sala para a igreja dele e sempre pagou tudo certinho, sem faltar ou atrasar nenhum mês. Como não tinham contrato, o dono da sala quis reajustar o valor do aluguel de uma forma desproporcional. Isso aconteceu bem durante a pandemia.

O pastor não aceitou e quis sair do imóvel. Como era um momento difícil, o locador não quis perder essa fonte de renda e o locatário não queria perder o ponto, eles entraram em um consenso. Dessa vez com contrato, porque eu insisti que eles fizessem dessa vez.

Como não ser pego desprevenido pelo reajuste do aluguel

· Lembre-se que ele ocorre todo ano, no aniversário do contrato;

· Lembre-se também do mês que seu contrato iniciou;

· Fique de olho no IGP-M ou no IPCA, dependendo de qual o proprietário utiliza. Se você acompanhar esses índices, você pode calcular o valor do reajuste e saber se o locador não está passando para você um valor diferente daquele que deve ser.

Busque a orientação jurídica de um advogado para elaborar e revisar o contrato de aluguel antes de assiná-lo. Muita dor de cabeça pode ser evitada.

Essa dor de cabeça já aconteceu, você pode procurar essa orientação para verificar o que pode ser feito.