Entenda o que você deve fazer para garantir a segurança da sua permanência no imóvel alugado do seu estabelecimento comercial.

 A escolha do local onde a empresa se estabelecerá é uma das decisões mais importantes a serem tomadas pelo empresário, pois um estabelecimento comercial bem posicionado impactará positivamente no crescimento do negócio.

Assim, por traz da escolha do ponto comercial há todo um estudo do perfil do cliente alvo, da influência geográfica do local, acessibilidade, custo etc. Por isso, mais importante do que a escolha da localização do estabelecimento é a consolidação desse endereço, tendo em vista todo o estudo realizado, além do investimento na estrutura física do negócio e na fidelização da clientela da região.

 A mudança do ponto comercial não planejada pode abalar economicamente a empresa, com a necessidade de uma nova estratégia, investimento para fidelização de uma nova clientela e gasto com a estruturação física da empresa.

É por essa razão que o ordenamento jurídico brasileiro protege a empresa na renovação do contrato de locação empresarial, possibilitando a sua renovação compulsória desde que sejam preenchidos os requisitos trazidos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18  de outubro de 1991).

Conheça os requisitos para a proteção do ponto comercial, trazidos pela Lei do Inquilinato

Para que o Locatário fique seguro quanto a renovação do seu contrato de locação, a lei do inquilinato exige o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos:

I – Contrato escrito e com prazo determinado.

Nada de contrato verbal! O empreendedor deve se atentar para a obrigatoriedade de formalizar o contrato por escrito e com a previsão de um tempo determinado.

No contrato verbal e por prazo indeterminado a empresa estará correndo alto risco de quebra do seu vínculo de locação mediante simples comunicação prévia do locador.

O contrato escrito e com prazo determinado traz a segurança de poder investir na estrutura física do estabelecimento, sem o risco de ficar no prejuízo diante de uma rescisão precoce.

II – Contrato com prazo mínimo ou a soma dos prazos ininterruptos de cinco anos.

Não basta o contrato ser escrito, deverá estar previsto o prazo determinado e mínimo de 5 (cinco) anos. Existe também a possibilidade de somar os prazos dos contratos para atingir os 5 anos.

Na somatória dos prazos para compor 5 (cinco) anos, a lei exige que apenas o último contrato seja por prazo determinado.

III – Exploração do comercio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A Lei do Inquilinato também exige que a empresa que pretende a renovação compulsória do seu contrato de locação comprove que explorou o mesmo ramo empresarial pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Vamos imaginar que Ana decida empreender no ramo de cosméticos femininos. Para isso, ela fez um estudo geográfico, escolheu a melhor localização para o seu comércio e celebrou um contrato escrito e com prazo determinado de 5 anos. Além disso, Ana investiu em uma decoração toda rosa para chamar a atenção do seu público feminino. Mas depois de 2 anos e 6 meses, Ana decide migrar para a venda de lingeries. Ela mantém a decoração da loja, pois o publico ainda é o feminino. Quando completa 5 anos de locação, Ana recebe um aviso para se retirar do local, pois outra empresa fez uma proposta melhor para o locador. A empresa de Ana está ou não protegida pela Lei do Inquilinato?

Infelizmente, apesar do contrato ser escrito e com prazo determinado de 5 anos, a empresa não poderá entrar com ação de renovação compulsória, pois não explorou o mesmo ramo do comercio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Prazo para ingressar com a Ação Renovatória

O locatário deverá agir com muita cautela para proteger o seu ponto comercial. Essa cautela deve vir acompanhada de um excesso de zelo para garantir a renovação do contrato de locação. Isso porquê para ingressar com a ação renovatória existe um estabelecido na lei de no mínimo um ano e no máximo seis meses antes do término do contrato.

Assim, quando o contrato de locação completar 4 (quatro) anos, ininterruptos, o locatário poderá entrar com a ação renovatória, mas deve se atentar ao limite de 6 (seis) meses antes do termino do contrato.

O Direito à renovação pode ser transferido?

Segundo o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação. Sendo caso de falecimento de um dos sócios da sociedade, o sócio sobrevivente também estará resguardado no direito à renovação, desde continue exercendo o mesmo ramo.

Existem exceções ao Direito à Renovação do contrato de locação empresarial?

Acompanhado dos requisitos para o direito à renovação, a Lei legislou as hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato, ainda que estejam presentes os requisitos anteriormente citados. São elas:

I – Por determinação do Poder Público

O Poder Público poderá impedir que um contrato de locação seja renovado quando for o caso de necessidade de realizar obras no imóvel que resultem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – Uso Próprio

O locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação quando ele mesmo quiser utilizar o imóvel. Nesse caso, a Lei exige apenas que o imóvel não seja destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, exceto se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Contudo, contrariando essa possibilidade, caso a locação seja de espaço em shopping centers , o locador não poderá utilizar essa justificativa para recusar a renovação do contrato.

III.  Para transferência de fundo de comércio

 Também não se obrigará a renovação do contrato, quando o imóvel for destinado a transferência de fundo de comercio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Direito à indenização pela mudança

E se o locador não agir de boa-fé, mentir que não poderá renovar pois pretende ele próprio utilizar o imóvel para comércio, impedindo a renovação do contrato de locação?

Bom, a Lei também previu essa hipótese e buscou reparar o locatário pelos prejuízos e lucros cessantes em decorrência da perda do ponto comercial. Dessa forma, o locador deverá indenizar o locatário pela infração contratual cometida.

A indenização também será cabível se o contrato não for renovado em razão de proposta de terceiro ou se “no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar”. [1]

O contrato de locação empresarial muito importante para a saúde da sociedade empresária. Por isso, esteja sempre acompanhado de um advogado de sua confiança para garantir a segurança da sua locação empresarial.

Lei: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[1] Art. 52. § 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.