Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas pessoas. A expectativa de receber as chaves e começar uma nova fase é enorme. No entanto, para a surpresa e indignação de muitos compradores, uma situação inesperada e injusta costuma surgir antes mesmo da entrega do imóvel: a cobrança do Imposto Territorial Urbano (ITU) ou do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Mas, afinal, essa prática é legal? Quem deve pagar esses impostos enquanto o imóvel ainda não foi entregue?

A resposta é clara e direta: NÃO! A cobrança de IPTU e ITU antes da efetiva entrega das chaves e da posse do imóvel é ILEGAL e ABUSIVA.

Este artigo tem como objetivo esclarecer seus direitos, mostrar o que a justiça diz sobre o assunto e orientar você sobre como agir caso esteja sendo cobrado indevidamente.

Entendendo o IPTU e o ITU: O Que São e Quem Paga?

Antes de tudo, é fundamental compreender a natureza desses impostos:

1. ITU (Imposto Territorial Urbano): Este imposto incide sobre terrenos que ainda não possuem edificações (casas, apartamentos, prédios) e que estão localizados em áreas urbanas.
2. IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): Já o IPTU se aplica a imóveis que já possuem construções (casas, apartamentos, salas comerciais) e também estão situados em zonas urbanas.

Ambos são tributos municipais cobrados anualmente. O ponto crucial para entender a ilegalidade da cobrança antecipada está no fato gerador desses impostos. O fato gerador é o evento que faz surgir a obrigação de pagar o imposto. No caso do IPTU e do ITU, o fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.

Isso significa que a responsabilidade pelo pagamento do ITU ou IPTU recai sobre quem detém a posse ou a propriedade do imóvel. Enquanto você, comprador, não recebe as chaves e não é formalmente “imitido na posse” do imóvel, a obrigação de pagar esses impostos permanece com a construtora ou incorporadora.

Cláusulas Contratuais Abusivas: O Código de Defesa do Consumidor ao Seu Lado

É muito comum que os contratos de compra e venda de imóveis na planta incluam cláusulas que tentam transferir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do ITU ou IPTU antes da entrega das chaves.
Fique atento: Essas cláusulas são consideradas abusivas e, portanto, ILEGAIS!

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é a lei que protege você, comprador, contra práticas que imponham obrigações desproporcionais ou que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva. A lógica é simples: se você ainda não pode usar, morar ou usufruir do imóvel, por que deveria pagar impostos sobre ele? A construtora/incorporadora é quem ainda detém a posse e o domínio do bem até a entrega efetiva.

O Que a Justiça Diz? Jurisprudência Consolidada Contra a Cobrança Antecipada

A boa notícia é que a jurisprudência brasileira (ou seja, as decisões reiteradas dos tribunais) tem se posicionado de forma consistente e favorável ao consumidor contra a cobrança antecipada desses impostos. Diversos tribunais estaduais e até mesmo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestaram sobre o tema.

Em suas decisões, os juízes, desembargadores e ministros entendem que a obrigação de pagar o IPTU/ITU só nasce para o comprador a partir do momento em que ele tem a disponibilidade do imóvel, ou seja, quando as chaves são entregues e ele pode, de fato, usufruir do bem.

Por exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu que a vendedora de um imóvel não pode exigir do comprador o pagamento de impostos e demais encargos enquanto o consumidor ainda não puder utilizar o imóvel. Essa é uma posição que se repete em diversas câmaras do TJSP.

Em outro caso relevante, em Goiás, uma construtora foi impedida de cobrar ITU e IPTU de compradores antes da entrega dos lotes em um condomínio fechado. O juiz determinou que o pagamento desses impostos só deve ser feito pelos compradores após a imissão na posse.

Essas decisões reforçam que a responsabilidade fiscal está ligada à posse e ao uso do bem, e não apenas à assinatura do contrato de compra e venda. A construtora ou incorporadora é quem se beneficia da propriedade durante a fase de construção e, portanto, deve arcar com os custos inerentes a ela.

Fui Cobrado Indevidamente! O Que Fazer?

Se você está sendo cobrado pelo ITU ou IPTU antes de receber a posse do seu imóvel, siga estes passos importantes:

1. Revise o Contrato: Verifique se há cláusulas que impõem essa obrigação antes da entrega do imóvel. Anote os números das cláusulas.
2. Documente as Cobranças: Guarde todos os boletos, notificações, e-mails de cobrança e comprovantes de pagamento (se você já pagou) relacionados a esses impostos. Essa documentação é crucial.
3. Não Pague (se possível): Se você ainda não pagou, o ideal é não fazê-lo. Se já pagou, não se preocupe, é possível pedir a restituição.
4. Busque Orientação Jurídica Especializada: Este é o passo mais importante. Consulte um advogado especialista em direito civil e imobiliário. Ele poderá analisar seu contrato, a situação específica do seu imóvel e orientá-lo sobre as medidas cabíveis.
5. Ação Judicial: Se a construtora/incorporadora se recusar a resolver a questão amigavelmente, seu advogado poderá ingressar com uma ação judicial para:

1. Declarar a nulidade da cláusula abusiva.
2. Solicitar a restituição dos valores pagos indevidamente, que, conforme o Código de Defesa do Consumidor, pode ser em dobro, acrescidos de juros e correção monetária.
3. Em alguns casos, dependendo do transtorno e da insistência na cobrança, pode-se pleitear também danos morais.

Conclusão: Não Pague o Pato! Seus Direitos Devem Ser Respeitados

A cobrança de ITU ou IPTU antes da entrega e posse do imóvel é uma prática ilegal e abusiva que lesa milhares de consumidores. Como comprador, você tem o direito de receber o imóvel sem arcar com esses impostos antecipadamente.

Não se deixe intimidar por cláusulas contratuais leoninas ou por cobranças indevidas. Fique atento aos seus direitos e, em caso de dúvida ou cobrança indevida, busque a assessoria de um advogado especializado. A justiça está ao seu lado para garantir uma transação justa e conforme a lei.

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre IPTU/ITU em Imóveis na Planta

Para facilitar sua compreensão e esclarecer as dúvidas mais comuns sobre a cobrança de IPTU e ITU em imóveis na planta, compilamos as seguintes perguntas e respostas:

1. O que é IPTU e ITU? IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto anual sobre imóveis construídos em área urbana. ITU (Imposto Territorial Urbano) é um imposto anual sobre terrenos não construídos em área urbana.
2. Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU/ITU de um imóvel? O responsável é quem detém a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.
3. Posso ser cobrado pelo IPTU/ITU de um imóvel na planta antes de receber as chaves? Não! A cobrança de IPTU e ITU antes da entrega das chaves e da posse efetiva do imóvel é considerada ilegal e abusiva pela justiça brasileira.
4. Por que a construtora/incorporadora não pode me cobrar esses impostos antes da entrega? Porque, antes da entrega das chaves, a construtora ou incorporadora ainda detém a posse e o domínio do imóvel. Você só passa a ser responsável pelo imposto quando pode, de fato, usufruir do bem.
5. Meu contrato tem uma cláusula que diz que eu devo pagar. Essa cláusula é válida? Não. Cláusulas contratuais que transferem ao comprador a responsabilidade pelo IPTU/ITU antes da entrega das chaves são consideradas abusivas e nulas (sem efeito legal) pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
6. Já paguei o IPTU/ITU indevidamente. Posso pedir meu dinheiro de volta? Sim! Você tem o direito de pedir a restituição dos valores pagos indevidamente. Em muitos casos, a restituição pode ser em dobro, conforme prevê o CDC, além de juros e correção monetária.
7. Preciso de um advogado para resolver essa situação? Sim, é altamente recomendável. Um advogado especialista em direito imobiliário e direito do consumidor saberá analisar seu contrato, reunir as provas necessárias e conduzir a negociação ou a ação judicial para garantir seus direitos.
8. Quanto tempo leva para reaver os valores pagos indevidamente? O tempo pode variar. Se houver um acordo extrajudicial, pode ser mais rápido. Se for necessário um processo judicial, o tempo dependerá da complexidade do caso e da agilidade do tribunal, mas a jurisprudência favorável ao consumidor agiliza o processo.
9. Posso pedir indenização por danos morais por essa cobrança indevida? Em alguns casos, sim. Se a cobrança indevida gerou um transtorno significativo, abalo psicológico ou inscrição indevida em órgãos de proteção ao crédito, pode ser possível pleitear danos morais. Seu advogado poderá avaliar essa possibilidade.
10. O que é “imissão na posse”? Imissão na posse é o ato pelo qual o comprador passa a ter a posse efetiva do imóvel, geralmente simbolizada pela entrega das chaves. É a partir desse momento que ele pode usar e usufruir do bem.

Dr. Matheus Basilio elaborou um vídeo completo onde fala sobre o assunto:

Agradecemos por acompanhar este conteúdo produzido pela Brasil e Silveira Advogados, sob a autoria do Dr. Matheus Basilio. Para se manter atualizado sobre temas jurídicos relevantes e novidades do nosso escritório, siga-nos em nossas redes sociais:

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