Autor:

Maria Helena

Maria Helena

Advogada e assessora empresarial.

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Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos, provavelmente você tem dinheiro a receber do Poder Público. Isso é resultado da previsão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em decisão do tema repetitivo 1113, publicado no dia 03 de março de 2022, que estabeleceu que o base de cálculo do ITBI não pode estar vinculado à base de cálculo do IPTU.

Maio é o mês do respeito ao Contribuinte. A data fica mais relevante quando levarmos em consideração a elevada carga tributária suportada pelos contribuintes brasileiros e toda a complexidade do sistema tributário brasileiro.

Mas o artigo de hoje tem o objetivo de trazer uma boa notícia aos contribuintes, afinal redução de um tributo sempre é bom; e se acompanhado da possibilidade de restituição de valores pagos a mais, é melhor ainda.

Quem já comprou um imóvel deve ter se perguntado em algum momento como que é feito o cálculo de cada tributo que é cobrado. Afinal, as obrigações pecuniárias do comprador de um bem imóvel vão muito além de pagar pelo valor do bem. Com a transferência da propriedade imobiliária, por meio do registro na serventia imobiliária, nasce a obrigação tributária de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens imóveis (ITBI).

Ou seja, a transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro no respectivo cartório de registro de imóveis é o fato gerador que dará origem à cobrança do ITBI.

Antes prosseguir com assunto, é importante esclarecer alguns conceitos da legislação tributária. O fato gerador é o acontecimento que dá origem a uma obrigação tributária. Ou seja, o fato gerador é o evento que faz nascer ao contribuinte a obrigação de pagar determinado imposto, seja ele municipal, estadual ou federal.

O fato gerador de cada tributo está previsto no Código Tributário Nacional, que estabelece como fato gerador do ITBI a transmissão de bens imóveis. Por outro lado, o fato gerador do pagamento do IPTU é a posse ou propriedade predial e/ou territorial em área urbana.

Apesar do ITBI e do IPTU terem base de cálculo de forma distinta, os municípios estavam usando a base de cálculo do IPTU para a cobrança do pagamento do ITBI. Isso impactou no recolhimento a maior do tributo.

Entretanto, recentemente o Superior Tribunal de Justiça publicou o entendimento de que o cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado de forma distinta do IPTU, pois o fato gerador e a modalidade de lançamento desses impostos são diferentes. A decisão afastou também a possibilidade de o IPTU ser utilizado como o piso de tributação.

Nesse tema, o STJ estabeleceu outras duas teses sobre o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda de imóveis, sendo elas (1) o valor de mercado do imóvel será presumido como sendo o valor da transação declarado pelo contribuinte (mas poderá ser instaurado processo administrativo próprio para apuração); (2) os municípios não poderão arbitrar de forma unilateral o valor de referência da base de cálculo do ITBI.

O que mais chama a atenção nessas teses é que a declaração dada pelo contribuinte sobre o valo da transação do imóvel terá presunção de boa-fé, ou seja, será considerada verdadeira, tendo em vista as particularidades de cada imóvel.

COMO SABER SE TENHO DIREITO A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A MAIS?

Logo no começo desse artigo eu te falei que se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos, provavelmente você tem dinheiro a receber do Poder Público. E agora que já contextualizamos o que aconteceu para que isso fosse possível, certamente você deve estar se perguntando “o que eu preciso fazer para receber esse valor que foi pago a mais?”

Pois bem, a primeira coisa a ser feita é a análise da escritura do imóvel e dos documentos de lançamento do referido imposto para que seja verificado se a base de cálculo utilizada para a cobrança foi com base no valor venal do imóvel que consta no carnê do IPTU; se a base de cálculo foi feita com base no valor venal de referência utilizado pela prefeitura de forma unilateral; ou se foi de acordo com o valor da transação que consta na escritura do imóvel. Nos dois primeiros casos haverá a possibilidade de reaver a diferença paga a mais.

Isso é possível pois o Código Tributário Nacional prevê a hipótese de restituição do valor pago indevidamente, quando evidenciado o pagamento a maior que o devido, mas condicionou esse direito ao prazo de 5 anos contados da data da extinção desse crédito tributário (art. 165, inciso I e artigo 168, inciso I).

Dessa forma, aquele que nos últimos 5 anos realizou o pagamento a maior do ITBI pode ingressar com ação cabível para ter restituída essa diferença do valor recolhido a mais, com aplicação de juros contados da data do pagamento.

Em um país onde a carga tributária é tão elevada, qualquer restituição do valor pago a mais é bem vinda ao contribuinte! Por isso, caso você tenha se identificado com algumas das hipóteses de restituição da diferença paga a maior no recolhimento do ITBI, procure um advogado especialista em Direito Tributário.