Se você mora de aluguel desde antes da Pandemia, você deve ter sofrido com as renovações contratuais que são impostas pelo reajuste do IGP-M, onde esse índice sofreu variação de 17,78% em 2021 e 23,14% em 2020.

Como é calculado hoje em dia?

É importante dizer que a segundo a Lei das Locações é livre a pactuação do aluguel e dos índices de reajuste, assim, por necessidade (sem outros índices específicos) consolidou-se no tempo como o índice de reajuste dos aluguéis o IGP-M da Fundação Getúlio Vargas.

Esse índice tem em sua composição a média ponderada de três outros índices — Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor (IPCM-M) e Índice Nacional de Custos da Construção (INCC-M).

Com isso, hoje em dia, aplica-se a variação do IGP-M no valor do aluguel pactuado, tanto para conseguir apurar o valor indexado da atualização financeira, bem como, corrigir as perdas da inflação nos imóveis.

Contudo, com a alta expressiva do IGP-M viu-se a necessidade de organizar um índice que acompanhasse realmente a variação cambial e a valorização dos imóveis, nesse sentido a FGV e o Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), lançaram dia 11/01/2022 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

O que é IVAR?

Calma que não é o filho do mítico Ragnar Lothbrock…

Trata-se de um novo índice que possivelmente substituirá o IGP-M já que esse é o resultado de análise de variações de mais de 10 mil contratos locatícios nos últimos tempos, ou seja, mais próximo da realidade

Assim, por meio de apuração específica da realidade dos contratos brasileiros, foi possível criar uma metodologia de cálculo que gerou um índice muito mais próximo da realidade do dia-a-dia dos contratos de aluguéis.

Trata-se de um novo índice que possivelmente substituirá o IGP-M já que esse é o resultado de análise de variações de mais de 10 mil contratos locatícios nos últimos tempos, ou seja, mais próximo da realidade

Assim, por meio de apuração específica da realidade dos contratos brasileiros, foi possível criar uma metodologia de cálculo que gerou um índice muito mais próximo da realidade do dia-a-dia dos contratos de aluguéis.

O índice IVAR leva em conta em sua base de cálculo:

• Contratos de locação dos últimos 12 meses e suas variações;
• Variação do poder aquisitivo mediante ao pagamento do aluguel no tempo;
• Atualização de todos os contratos em momentos pré-estabelecidos;
• Reajuste e nova contratação de novos imóveis;
• Demais variações de mercado imobiliário (variação do aquecimento do mercado)

A quem aplica?

Segundo a metodologia e aplicabilidade, o IVAR só se aplicará aos contratos de locação de imóvel destinados a Residência.

Como colocar o IVAR no contrato?

Veja o vídeo a seguir que te explicará na prática como colocar o IVAR e atualizar o aluguel por esse índice, mas, todas as informações sobre o IVAR está no site do IBRE/FGV, no link: https://portalibre.fgv.br/indice-de-variacao-de-alugueis-residenciais

É obrigatório aplicar o IVAR?

Como já demonstrado, a legislação brasileira não obriga a vinculação específica de um indexador de reajuste. Contudo, a própria lei deixa ao critério do locador + locatário a permissão desses de contraírem entre si no contrato de locação, um indexador que reflita o melhor índice para o contrato.

A vedação que existe na Lei é apenas de que não se pode preencher o contrato com vinculação expressa do salário mínimo.

Logo, não tem obrigação perante a Lei, mas, o mercado imobiliário deverá utilizar o índice, sob pena do contrato se tornar abusivo (aplicação de índice que fica muito caro no reajuste).

Tenho contrato ativo, como fazer?

Para as pessoas que já estão morando de aluguel e estão com contrato ativo, interessante é mostrar ao Locador que existe um novo índice de reajuste do aluguel, por meio de conversas (whatsapp e e-mail por exemplo).

Após isso, na hora de renovar o contrato, realizar a confecção e assinatura de um termo aditivo (um mini contrato para alterar apenas a clausula do indexador. Ex: trocar IGP-M para o IVAR).

Se houver uma resistência expressa do Locador será importante buscar um diálogo para explicar que o IGP-M é obrigatório, mas, nesse caso o entendimento é de que se deve aplicar o índice mais próximo da realidade do mercado, que nesse caso é o IVAR.

Caso não solucione, poderá até a justiça para buscar dirimir eventual disputa na hora do reajuste.

O advogado que produziu esse texto é sócio do Brasil e Silveira Advogados e seu contato é pelo eliseu@brasilesilveira.adv.br